亦庄限竞房火并 学区成疑、大打价格战
和悦华锦、金隅·金麟府基础信息
顶着国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重光环的亦庄，一直是房企必争之地。
6月21日，连从未在北京拿地的雅居乐和港中旅，也分别以31.8亿元和30.6亿元高溢价拿下亦庄的两宗限竞房地块。并且，两宗地块都要执行“70/90”政策，商品住房销售均价不超过54160元/平方米，且最高销售单价不得超过56868元/平方米。这两宗地块入市，更加剧了亦庄板块尤其是河西区的限竞房火并，其激烈程度堪称全北京之最。
本周，记者实地踩盘目前在售项目中竞争最为激烈的和悦华锦和金隅·金麟府，一探究竟。
是否能入读人大附，疑云重重
和悦华锦、金隅·金麟府可以说是近身肉搏，两个项目仅一条马路之隔。项目围挡上的说辞也大体相同，其中“12年制人大附旁”成为最大亮点。
和悦华锦案场销售人员介绍，除了亦庄上班族，有将近50%以上的购房者是冲人大附来的。
而金隅·金麟府销售人员没有明确表示是否可以就读该校，“学区房”的宣传口径收紧，也是目前市场上的最大变化。
回顾一下，人大附开发区实验学校在2017年10月30日正式签约落户亦庄，2018年6月12日新校址最终规划方案确定，2018年12月30日建设地址获批。当时确定校址时，着实给不温不火的亦庄投了一颗“炸弹”，反响强烈。
目前了解到，亦庄人大附为12年制人大附学校，涵盖小学、初中和高中。此外，周边还有亦庄五幼、第二中心幼儿园、亦庄实验小学、亦庄实验中学等公立学校；以及中芯国际幼儿园、中芯国际小学，耀华国际幼儿园等国际教育资源。这对学区有强烈需求的家长客群有着极大的吸引力。
亦庄人大附和已经建成的北京亦庄实验学校（十一学校），两所超级重量级名校，再加上中芯学校、耀华国际学校等私立国际学校，使得亦庄河西区标榜为“北京南城第一学区”，甚至称该区域的学区资源或将比肩西城。
记者了解到，今年4月12日该校的学校规划许可证刚刚获批，目前还处于筹备动工阶段，预计最早也得2021年首批入学，具体哪些小区能划片目前还是未知数。北青网提醒，在没有完全确定之前，以学区为目的的客群在购房前切不可盲目，避免后续维权纠纷。
产品同质化严重，户型硬伤不少
许多购房者是冲着附近的学校来，难免会忽略户型的硬伤。
和悦华锦，由保利、首开、金地三家开发商联合开发，项目由金地操盘。目前2-3#、5-10#、18#楼正在顺销，一期交房时间为2020年12月31日。记者了解到，为减少成本，交付标准为简装，其中厨房、卫生间会做相应装修，而墙面刮腻子、地面以水泥地交付。“半成品”的交付标准显然是限竞房市场下衍生的“减配”操作。
从目前在售的主力户型89㎡三居户型来看，开放式厨房的设计，在刚需市场并不太受欢迎。入住后，习惯做中餐的家庭则需要自行加上推拉门，将餐厅和厨房岛台分割，如此操作会让室内空间变得非常狭小。受此影响，客厅、餐厅、开放式厨房之间的交叉动线多有干扰，在户型设计方面还需要优化。
而135㎡四居的户型，并没有在三居的基础上进行升级，尤其是入户大门正对着卫生间，在传统布局结构中显得格格不入，也是该户型的不足之处。
金隅·金麟府首期于2019年1月5日开盘，其销售均价与和悦华锦不相上下，但在优惠力度上与竞品打了差异，89㎡三居单价49000元至52000元每平米不等，享9.6折优惠；84㎡、85㎡户型推出420万/套特价房，以期加速回笼资金。记者了解到，金隅·金麟府目前剩余房源还有200多套，开盘以来仅去化60%左右。案场销售人员表示，下半年就要清盘，大打价格战也是无奈之举。
在户型方面，金隅·金麟府也是硬伤多多，在整体格局上并无太大亮点。比如主推的89㎡三居户型，餐厅正对着卫生间，距离较窄，关上门略显空间局促，打开门影响食欲，在设计方面显然不够精细。
交通配套不足，未来或值得期待
在交通方面，虽然亦庄发展较早，但轨道交通发展并不均衡。和悦华锦、金隅·金麟府所在的博兴路与兴海路附近出行不太方便，距离地铁亦庄线稻荣昌东街站4.6公里，距离在建的地铁8号线延长线瀛海站还有4公里。
配套方面，项目周边正大范围施工，配套不足。可共享的资源以距项目3公里外的亦庄金茂悦为核心，有亦庄生活创意广场，迪卡侬运动购物超市以及力宝广场等。
诚然，定位为亦庄居住区的河西区，随着以亦庄金茂府和城建海梓府为代表的两大高端改善盘交房入住，等项目南侧的人大附及其他配套建成后，未来或潜力可期。
