新浪乐居讯（记者 李艳艳）近年来，北京房地产市场上“高价地”频出，面粉与面包的关系问题业已成为目前房地产圈内的必谈话题。“面粉贵于面包”的经济逻辑为开发商砸下了天价也抢不到的土地市场入场券，而北京的土地市场也已成为只有少数人才能得过的独木桥。
近日，乐居记者采访到经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，力求探究“高价地”现象背后的市场本质。
但这是一次与众不同的采访。整个采访过程更像是一场辩论。
“一个二手的破车，跟一个未来推出的特斯拉的概念车，或者新一代的特斯拉的价格没有毛关系，所以为什么会认为，人家正在卖的新房的价格会显著地影响到你的存量房的价格。两者之间可能存在一定的相关性，但总体来讲，这两者之间的相关性还是弱的。甚至二手房和二手房之间价格的差异性也会特别大。”
“我个人觉得，大家陷入了一个逻辑悖论。”采访行将结束时，钟伟对记者说。
争论1：面粉比面包贵的问题根本不存在？
有人认为，“高价地”出现后，会对当地城市房价产生一种示范效应。那么，“高价地”裹挟下的高地价真的会带动城市房价上涨吗？
“所谓面粉比面包贵的这个问题永远不存在，这是一个我们自己编造出来欺骗自己的事。”面对乐居记者的提问，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟（以下简称为钟伟）不以为然，他认为面粉与面包的关系问题是个伪命题。
钟伟认为，价格不同的房子，不仅在品质方面存在不同，由于房子提供的时间不一样，因此没有可比性。“2002年和2003年，北京房价可能五千，但那时候这笔钱大约相当于一个城镇家庭职工半年的收入。我们更科学地比较价格的上升，还是要看收入和房价的配比，所以面粉比面包贵，不存在这样一个判断。”钟伟认为， 面粉与面包之间的关系评判问题混淆了不同品质的产品，也混淆了产品品质出现的时间。
“第二，如果现在在市场上出现了一些高价地，它表明在未来，这些高价地所提供的产品的价格会比周边二手房的存量房的价格要高得多，否则的话就没有办法去进行销售，没有办法去进行商业利润的平衡，这个也很正常。”
钟伟表示，现在的“高价地”地块一般很小，并且土地价值高，因此未来所做出来的产品肯定会豪宅化。“旧房子的品质，社区环境，居住人群跟现在和未来高价地所能够提供的是不一致的。所以它表明，在未来的北上广深城市核心区，现在的高价地并不影响剩下的更多的存量房的价格。”
钟伟解释说，2010年，北京四环内住宅新房的供应量只占北京市场大约7%左右，而现在北京四环内新的商品住宅的供应量能不能占到北京市场的1%都很难说，因此用只占新房供应数量1%的四环内的“高价地”去代表整个北京的新房的价格，显然没有意义。
“北上广深这种地方，存量房的交易远远超过新房，所以未来对于购房者来讲，七八成的可能，我们是去买旧房，因为现在天上飞的新房的价格跟我们也没有什么关系。所以高价地提供的产品代表的只是一个未来少数巨富家庭的玩物，跟我们普通的消费者关联是很少的。”
争论2：高房价中有无泡沫？
“高价地”现象下，一线城市豪宅化你，是否会对一线的房价有拉动作用？
钟伟认为，一线豪宅基本上集中在城市的核心区，或者是跟城市规划极其相关的重要部位，所以他们跟整个城市的新房供应价格彼此是脱节的，跟二手房的交易价格的脱节会更严重。
然而，不可忽视的一点是，近些年开发商们去一线城市抢地，不惜高价拿地成为“高价地”，这部分土地是否会带动未来更高的房价，并对周边存量房房价有所影响，此未可知。若如钟伟所说，高地价与现在的一路攀升的高房价没有关系，似乎不被理解。
“一线房价上涨得很厉害，跟高价地有什么关系。现在又没形成供应量，这有什么关系呢？我看不出两者之间有什么关系。”
钟伟认为，“高价地”的出现，跟现在存量房的成交价没有关系。“未来特斯拉要在市场上推出一款新车，现在二手市场上夏利挺便宜，两者之间有关系吗？破房子永远是破房子，除非进行城市核心区的改造。”
高房价的压力下，地价是否存在泡沫？钟伟认为，现在土地的价格支撑的，是未来在这个土地上所盖出房子的更高的价格，但土地市场本身有没有泡沫，他表示并不清楚。
另外，一线城市的房价与二线城市的房价相比，有没有泡沫？
“取决于你怎么定义泡沫。在泡沫破灭之前，我们看不见泡沫。”钟伟举例说，假设你现在花5万拿了一块地，未来盖的房子想卖10万，能不能卖出去，取决于企业。未来10万块钱的定价，卖不出去就是泡沫，卖得出去就不是泡沫。
至于那些手里拿着很多房子的投资者怎么办，钟伟认为，只能基于他们自己对未来的判断去试，“愿do服输。”
记者：如果您现在有足够多的钱，你想去哪个城市买房子？
钟伟：不包括中国的城市。
记者：为什么？
钟伟：在过去的中国，无论是开发也好，业主投资也好，我们其实不是通过租金的上升来获得收益，而是通过房价的上涨来获得收益。可以在选择更安全的资产配置的情况下，你没有必要选择更冒险，资产增值价值更慢的资产去投资。
记者：可否推出公共政策来降房价和地价呢？
钟伟：如果你希望推出一个公共政策降房价，降地价，首先要考虑推出来之后的危险性在哪儿。没买房子的人希望有更低的地价和更便宜的房价，已经买房子的人希望买到的房子保持稳定的地价和房价。没有一种公共政策是帕累托改进，能让所有的人都拿好处，总是可能会损害一部分人，有利于另一部分人。
土地供应已经走到了令人尴尬的地步，“高价地”频出，如果你要去扭转，也很困难。也许更低的房价、更低的地价对于所有的开发商、原有的土地住民和已经购置房产的这些人来说并不是一个好的消息，所以公共决策肯定是一个艰难的平衡。
争论3：企业保持规模发展有错吗？
目前，北京市场上有很多央企国企经济实力雄厚，不惜重金“抢”地。另一方面，今年上半年北京土地市场上土地出让非常少，很多企业拿不到地的情况比比皆是。在此情况下，企业如何保持规模发展，在竞争激烈的北京市场拿到土地，成为一大困扰。
“保持规模发展对企业来讲，本身是一个错误的命题。你做生意是为了挣钱，不是为了拼规模。”钟伟认为，对所有的房地产开发企业来说，要考虑怎么安全有效的挣钱，而不是说“我要做成一个大块头”。
然而，手中无地，企业的生意似乎难以为继。但钟伟并不这样认为。
“你为什么非要到一线城市去跟人家抢地。你抢不过人家还非得去跟人家去抢。你可以去二线城市，去个比较有潜力的百强县。做企业是为了挣钱，不是为了拼规模。”
